CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

RESIDENCIAL VIVA MAIS PARQUE PAPAGAIO

CAPITULO I – DO OBJETO

Artigo 1º - O CONDOMÍNIO Residencial Viva Mais Parque Papagaio, sito Rua Rubens Francisco Dias nº 2000 – Bairro Alto do Papagaio – Feira de Santana- BA, fica submetido ao regime instituído pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Artigo 2º - O CONDOMÍNIO Residencial Viva Mais Parque Papagaio, de que trata a presente convenção, é constituído de 446 (quatrocentos e quarenta e seis) unidades autônomas.

PARÁGRAFO ÚNICO – O CONDOMÍNIO Residencial Viva Mais Parque Papagaio, apresenta as seguintes áreas totais e índices:

· Área do terreno : 89.980,54 m²

· Área da Poligonal Utilizada: 88.489,59 m²

· Área da estação de tratamento de esgoto: 1.400 m²

· Área de uso exclusivo das unidades imobiliárias: 57.869,93 m²

· Ares de estacionamento: 1.800,00 m²

· Área de vias e passeios: 23.808,60 m²

· Área de recreação descoberta: 1.169,02 m²

· Área de recreação coberta: 296,00 m²

· Área construída das unidades Residenciais (155x43,20m²): 19.267,20m²

· Área construída da guarita: 8,86 m²

· Área construída de lixo: 106,08 m²

· Área construída real global: 20.847,16 m2

Artigo 3º - São partes comuns inalienáveis do Condominio Residencial Viva Mais Parque Papagaio, o solo onde se acha edificado, guarita de segurança com sanitário, deposito, casa de lixo, lazer coberto composto de: espaço para jogos, salão de festas coberto e deposito, espaço para festas descoberto, sanitário masculino e feminino, lan house, brinquedoteca, Fitnes, espaço para ginástica descoberto, sauna seca e sauna molhada, sala de descanso e ducha, espaço gourmet, sanitários masculino e feminino, piscina adulto com deck molhado, raia, biribol, hidromassagem e piscina infantil, quadra gramada, tabela de basquete, parque infantil com pista de velotrol, pista de cooper, praça dos namorados, praça da melhor idade, praça juvenil com pista de skate, jardins, passeios com rampas para deficiente físicos, ruas com redutores de velocidade e estacionamento para visitantes com vagas para deficientes físicos e muros de fechamento do empreendimento.

a) São áreas reserváveis o salão de festas e área de churrasqueira, no caso salão de festas este será taxado em 10%(dez por cento) do valor do salário mínimo vigente afim de cobrir despesas com limpeza.

Artigo 4º - São partes de propriedade exclusiva de casa condômino, as respectivas unidades autônomas e suas frações ideais do terreno.

Artigo 5º - O Condominio Residencial Viva Mais Parque Papagaio, descrito nesta convenção e suas unidades autônomas, destinam-se exclusivamente à habitação, ficando proibida a utilização, conversão ou adaptação para qualquer outro fim.

Artigo 6º - Não será tolerado, ficando vedada, a descaracterização do conjunto arquitetônico e urbanístico, construções em espaços livres, em forma, cor(será permitido apenas uma variação no tom desde que se obedeça a cor predominante usada) ou natureza.

Podem ser construídos muros divisórios, desde que:

A) Em um trecho de 2.55 metros a partir do passeio com altura de 0.50 metros, a partir daí em um trecho de 1.45 metros que inclinará até a altura de 2.00m em relação ao lotes mais altos, que será a altura do muro divisório dos lotes. Em unidades com desnível de terreno mais alto, deverá ser realizada a devida impermeabilização visando conter futuras infiltrações.

B) Seja utilizado o mesmo acabamento das casas, inclusive cor.

C) No caso de ampliações os telhados não poderão superar a altura da casa, as telhas usadas nas futuras coberturas deverão ser similares as já existentes, obedecendo a cor, tamanhos e formatos;

D) Cada proprietário poderá fazer ampliações até os limites dos seus terrenos obedecendo o disposto nas legislações: municipal, estadual ou federal. Sendo que em hipótese alguma a queda d´agua dos telhados poderá ultrapassar tais limites.

E) No caso de unidades com projetos de ampliação lateral, será possível elevar a altura do telhado em até 1m.

CAPÍTULO II – DOS DIREITOS, DEVERES E PROIBIÇÕES

Artigo 7º - Constituem-se direito dos condôminos:

a) Usar, gozar e dispor da respectiva unidade, como melhor lhe aprouver, desde que não prejudique a estética, a segurança a solidez do condomínio, não causem danos aos demais condôminos e não inflijam as normas legais e as disposições desta convenção e ou regimento interno.

b) Usar das partes comuns conforme o seu destino e sobre elas exercer todos os direitos que lhe conferem a presente convenção;

c) Reivindicar a sua unidade de terceiros que a ocupem, vendê-la, grava-lá, transferindo a sua posse, independente da anuência dos demais, devendo entretanto comunicar o fato formalmente à administradora do condomínio;

d) Utilizar os serviços prestados pelo condomínio, atendidas as exigências e normas estabelecidas nesta convenção, regimento interno, ou estipuladas pela administração;

e) Convocar a assembléia geral pela forma prescrita nesta convenção e a ela comparecer, discutir e votar;

f) Ser escolhido para sindico, sub sindico ou para conselhos consultivo e fiscal;

g) Examinar a qualquer tempo os livros e arquivos da administração e pedir esclarecimentos ao administrador ou ao sindico;

h) Propor a assembléia as providencias que lhe pareçam adequadas a conservação e defesa do patrimônio comum;

Artigo 8º - Constituem deveres dos condôminos, suas famílias, ocupantes e empregados:

a) Cumprir, fazer respeitar e fiscalizar a observância do disposto nesta convenção e no Regimento Interno;

b) Concorrer, na proporção fixada para sua unidade paras as despesas necessárias a conservação, funcionamento, limpeza e segurança do condomínio, inclusive seguro deste, qualquer que seja sua natureza;

c) Suportar, na mesma proporção, os ônus a que estiver sujeito o condomínio, em seu conjunto;

d) Zelar pela segurança e asseio do condomínio, depositando lixo e varreduras nos locais apropriados, depois de acondicionados em invólucros próprios;

e) Comunicar ao sindico qualquer caso de moléstia epidêmica;

f) Facilitar ao sindico e sues prepostos o acesso às unidade de sua propriedade, quando houver necessidade imperiosa;

g) Entregar ao locatário, quando da celebração do respectivo contrato, cópia da presente convenção e regimento interno;

h) Suportar todo e qualquer prejuízo que o próprio, empregados ou pessoas ocupantes de sua unidade possam causar ao condomínio;

i) Respeitar os limites de velocidade confome especificado nas vias publicas (20km).

Artigo 9º - É vedado aos condôminos, ocupantes, sua família e empregados:

a) Destinar a unidade de sua propriedade, ou a que ocupe, para a utilização diversa da estabelecida nesta convenção, ou usa-la de forma nociva e perigosa ao sossego, a salubridade, a higiene e segurança dos demais condôminos; instalar em qualquer dependência da unidade residencial, oficinas, clubes, utilidades ou atividades ruidosas ou prejudiciais ao sossego e tranqüilidade dos condôminos; usar, ceder ou alugar as unidades para fins incompatíveis com a decência e a reputação do condomínio, nem permitir a sua utilização por pessoas de má índole, viciados e outras, passiveis de repressão penal ou policial;

b) Estender roupas, tapetes ou qualquer outra peça nas janelas, varandas ou em locais visíveis do exterior;

c) Promover, sem consentimento prévio da administração, festas, reuniões e ensaios, em sua unidade ou partes comuns, com orquestras ou conjuntos musicais, quaisquer que sejam os gêneros de musica;

d) Utilizar toldos de padronagem tipo e cores diversas dos autorizados pela assembléia geral;

e) Usar equipamentos transmissores e receptores, aparelhos em geral que causem interferência nos demais aparelhos elétricos existentes no condomínio;

f) Lançar lixo papeis ou objetos em local não destinado para este fim;

g) Usar aparelhos como fogões, aquecedores e similares que não sejam a gás ou eletricidade;

h) Gritar, discutir ou conversar em voz alta ou ainda, pronunciar palavras de baixo calão nas dependências do condomínio;

i) Utilizar-se dos empregados do condomínio para seus serviços particulares, nos horários de trabalho dos mesmos;

j) Guardar explosivos e inflamáveis nas unidades e dependências, queimar fogos de artifícios nas janelas, ter ou utilizar instalações ou materiais que possam afetar a saúde e segurança dos demais condôminos;

k) Possuir ou manter na área comum do condomínio animais domésticos ou não, quaisquer que sejam sua espécie e raça, salvo autorização expressa e individual dada pela assembléia geral, não implicando esta concessão em extensão do direito aos demais condôminos;

l) Obstruir o passeio, entradas, áreas comuns e de circulação, ainda que em caráter provisório, ou utilizar tais locais para outros fins que não seja o de transito;

m) Estacionar veículos fora das vagas destinadas a este fim;

n) Praticar jogos com bola, petecas e outras modalidades nas áreas comuns não destinadas a este fim;

o) Fracionar a respectiva unidade autônoma para aliená-la a mais de uma pessoa.

CAPITULO III – DAS ASSEMBLEIAS GERAIS

Artigo 10º - Assembléias Gerais serão convocadas pelo Administrador ou síndico ou por condôminos que julgarem necessárias, mediante prévio aviso a ser fixado na portaria do Condomínio ou noutro lugar onde seja facilmente visível, ou publicado em jornal de grande circulação, e deverão ser realizadas no próprio condomínio, salvo motivo de força maior.

Primeiro = as convocações indicarão ainda, sumariamente, a ordem do dia, data e hora da Assembléia e o local em que deve realizar-se, bem como conterão a assinatura da pessoa ou pessoas que as fizerem;

Segundo = entre a data da convenção e a realização da Assembléia, deve mediar em período mínimo de 08 (oito) dias.

Terceira = é licito, na mesma convenção, fixar o momento em que se realizará a Assembléia em primeira e em segunda convocação, mantendo entre estas o período mínimo de trinta (30) minutos.

Artigo 11º - As Assembléias serão presididas por um Condômino especialmente aclamado o qual escolherá, entre os presentes, o secretário que lavrará a ata dos trabalhos em livro próprio;

Primeiro = se uma unidade autônoma pertencer a mais de um proprietário, escolherão estes, o condômino que os representará.

Segundo = não poderão tomar parte das deliberações, os condôminos que estiverem em atraso no pagamento de suas contribuições ou multas que lhes tenham sido impostas.

Terceiro = é vedado ao condômino votar os assuntos que particularmente lhes digam respeito.

Artigo 12º - Cada condômino poderá fazer-se representar nas Assembléias Gerais, por procurador, devidamente credenciado, condômino ou não, contando que não seja Administrador ou Síndico, ou ainda, membro do Conselho Consultivo.

Artigo 13º - A Assembléia Geral Ordinária realizar-se-á na primeira quinzena de abril de cada ano e terá por objetivo;

· Discutir e votar as contas e o relatório da administração, relativos ao exercício findo;

· Discutir e votar o orçamento discriminativo das despesas para o exercício em curso, fixando fundo de reserva, se for o caso;

· Eleger o Administrador ou Síndico e Sub síndico;

· Eleger os membros efetivos dos conselhos consultivo e fiscal;

Único = a qualquer Condômino, é licito convocar a Assembléia Geral Ordinária como as Extraordinárias, realizar-se-ão, em primeira convocação, com a presença mínima de condôminos representando metade mais um do número de unidades autônomas do condomínio e em segunda convenção, com qualquer número, sendo certo que as deliberações serão tomadas por maioria de votos.

Primeiro – Será necessária a aprovação de, pelo menos, maioria absoluta representando 50% mais 1 dos condôminos, para deliberação a respeito de:

a) Realização de benfeitorias meramente úteis;

b) Realização de inovações no condomínio;

c) Alteração da presente Convenção.

d) Realização de benfeitorias meramente voluptuárias;

Segundo – somente com a aprovação unânime dos condôminos, poderão ser tomadas decisões referente a:

a) Modificação na estrutura, no aspecto arquitetônico ou destino das partes comuns do condomínio;

b) Cessão, à título oneroso ou gratuito, de qualquer área de propriedade comum.

Artigo 15º - Sempre que existirem os interesses dos condôminos poderá haver Assembléias Gerais Extraordinárias, convocadas pelo Administrador ou Síndico, ou por Condômino que representem no mínimo, um quarto (1/4) do total de unidades autônomas.

Artigo 16º - As deliberações tomadas nos termos dos Artigos anteriores, serão obrigatórias para os condôminos dissidentes e ausentes à Assembléia, entendido que a esses últimos serão enviados cópia da Ata da Assembléia, autenticada pelo presidente e secretário, para aposição dos respectivos “cientes”.

Artigo 17º - As atas das Assembléias Gerais, serão registradas em livro próprio, aberto e encerrado pelo administrador ou síndico que rubricará todas as suas páginas e o conservará em seu poder, à disposição de todos os condôminos.

Primeiro – as atas serão redigidas pelo secretário e conterão as assinaturas de todos os presentes, sendo certo que a recusa à assinatura envolverá presunção de voto em sentido contrario as deliberações tomadas na Assembléia.

Segundo – antes da realização da Assembléia, os Condôminos lançarão seu nome em livro de presença, revestido das mesmas características e exigências daquele destinado às atas.

CAPITULO IV – DA ADMINISTRAÇÃO

Artigo 18º - A administração do condomínio será exercida pelo síndico, sub síndico e um conselho consultivo composto de três (03) membros efetivos e (03) três membros suplentes, conselho fiscal composto de três (03) membros efetivos e (03) três membros suplentes.

Artigo 19º - Os membros da Administração serão eleitos em Assembléia Geral que os empossará imediatamente e terão mandato de hum (01) ano, podendo ser reeleitos.

Primeiro = em caso de força maior ou motivo que impossibilite as eleições na época própria, os integrantes da Administração exercerão plenamente as suas funções até a posse dos novos eleitos.

Segundo = sendo a Administração do Condomínio entregue a empresa especializada em tal atividade, a remuneração desta, deverá ser discutida e aprovada pela Assembléia Geral antes de assinado o respectivo contrato.

Terceiro = a todo tempo é licito aos condôminos, em sua maioria absoluta, destituir os administradores, desde que haja justa causa, prestando os mesmos contas de sua gestão.

Quarto = em caso de vacância de qualquer cargo, a Assembléia Geral elegerá o respectivo substituto que exercerá o mandado pelo tempo restante, observando o dispositivo no Artigo 25º - letra a.

Artigo 20º - Compete ao síndico:

a) Superintender a administração do condomínio e fazer cumprir a lei, a convenção, os regulamentos e as deliberações da Assembléia Geral;

b) Representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dela, outorgando procuração com os poderes necessários a advogado legalmente habilitado, quando necessário for;

c) Admitir, demitir ou punir empregado;

d) Prestar informações sobre atos de sua administração e de sua gestão financeira, quando solicitado;

e) Manter em dia a escrituração fiscal e contábil;

f) Cobrar amigavelmente e/ou judicialmente, por intermédio de advogado de livre nomeação, as taxas, contas, créditos e/ou multas impostos aos condôminos;

g) Manter a Portaria registro de moradores e livro de registro de ocorrências e dispor do livro de Registro de Presença nas reuniões, livro de protocolo e livro de atas, todos contendo termo de abertura e de encerramento, quando findo;

h) Manter guardada, durante o prazo de 05 (cinco) anos, toda a documentação relativa ao Condomínio;

i) Pagar oportunamente as contas do condomínio;

j) Dar imediato conhecimento à Assembléia Geral das citações que receber;

k) Abrir contas em instituição financeira, podendo efetuar as movimentações necessárias.

Artigo 21º - Das decisões do Síndico caberá recursos para Assembléia Geral.

Artigo 22º - Compete ao sub síndico:

a) Colaborar com as atividades do síndico, substituindo-o nos casos de eventuais impedimentos e sucedendo-se em caso de vacância do cargo;

b) Encaminhar propostas e sugestões ao síndico;

Artigo 23º - As funções do Síndico, sub síndico e dos membros do Conselho Consultivo e fiscal não serão remuneradas.

a) Como forma de incentivo ou trabalho fica o Sindico isento do pagamento das taxas condominiais e fundo de reserva enquanto durar o seu mandato.

Artigo 24º - Os administradores não serão responsáveis pessoalmente pelas obrigações contraídas em nome do Condomínio, respondendo, entretanto, pelos prejuízos a que derem causa, por dolo ou culpa, bem como pelos excessos que porventura venham a cometer.

Artigo 25º - O Conselho Consultivo será presidido pelo mais idoso de seus membros e terá as seguintes atribuições:

a) Assessorar o Síndico e os demais administradores e fiscalizar a sua ação na condução e solução dos problemas administrativos;

b) “ad referendum” da Assembléia Geral, autorizar o Síndico a efetuar despesas extraordinárias, sempre que uma situação emergencial o exigir.

Artigo 26º - O Conselho Fiscal será presidido pelo mais idoso de seus membros e terá as seguintes atribuições:

a) Fiscalizar e dar parecer sobre as contas do condomínio antes de serem apreciadas pela Assembléia Geral;

CAPITULO V – DA RECEITA

Artigo 27º - Constituem receitas do Condomínio;

a) As taxas condominiais ordinárias e extras;

b) Os juros, as multas e a correção monetária cobrados regularmente;

c) As doações;

d) As decorrentes de atividades sócio-esportivas e outras eventualmente aprovada pela Assembléia Geral.

Artigo 28º - Fica instituído o Fundo de Reserva para fazer face às despesas eventuais, para cuja constituição cada condômino concorrerá mensalmente com a importância equivalente a 5% (cinco por cento) do valor da respectiva taxa ordinária, cobrada junto a esta, e mais dos juros, multa e correção monetária cobrados dos condôminos.

Artigo 29º - O fundo de Reserva terá escrituração própria destacada, em instituição financeira de livre escolha do Síndico, e as contas serão movimentadas pelo síndico e sub síndico.

CAPITULO VI – DAS DESPESAS COMUNS

Artigo 30º - Constituem despesas comum do condomínio:

a) As relativas ao asseio, limpeza, conservação, reparações ou reconstruções das partes ou dependências comuns;

b) As decorrentes de obrigações tributárias, fiscais e trabalhistas, bem assim a remuneração, seguro, encargos sociais e trabalhistas relativos aos empregados do Condomínio;

c) Consumo de água, luz, força, esgoto, telefone, combustíveis e material de limpeza;

d) Prêmio de seguro contra incêndio e todo e qualquer gasto em beneficio comum.

Artigo 31º - Os condôminos de cada unidade correrão mensalmente, em parcelas iguais (equivalentes à sua fração ideal correspondente), para o custeio de todas as despesas ordinárias e extraordinárias do Condomínio, na proporção das respectivas frações ideais.

Único = o condômino que der causa a qualquer aumento das despesas comuns, pagará o excesso que motivas.

Artigo 32º - as obras e benfeitorias úteis ou voluptuárias de interesse coletivo serão executadas com o concurso pecuniário de todos os condôminos, mediante orçamento prévio obtido em licitação aprovada pela Assembléia Geral.

Artigo 33º - As despesas com remoção de coisas e objetos depositados nas partes comuns serão cobradas do proprietário da unidade que tiver dado causa.

Artigo 34º - O condomínio será segurado contra incêndio ou outro qualquer acidente físico, através de segurança eleita pela Assembléia Geral.

Único = cada condômino individual poderá segurar sua unidade e benfeitorias, arcando com as despesas respectivas.

Artigo 35º - em caso de sinistro, a Assembléia Geral deliberará a respeito, conforme a sua extensão e conseqüências.

CAPITULO VII – DAS PENALIDADES

Artigo 36º - A falta de cumprimento ou inobservância de qualquer das estipulações desta convenção e das normas complementares, tornará o infrator passível de advertência escrita pelo síndico.

Artigo 37º - A insistência ou reincidência da falta, sujeitará o infrator à multa correspondente a 10% (dez por cento) do salário mínimo na época da infração ou conforme revisto no Regimento Interno penalidade esta, imposta pela Assembléia Geral. Para infrações previstas no Código Brasileiro de Transito serão aplicadas multas previstas neste.

Artigo 38º - O condômino que não pagar a sua taxa condominial ata a data marcada de seu vencimento, fica sujeito à multa de 2% (dois por cento) sobre o total devido e juros de 5% (cinco por cento) ao mês, capitalizados contados dia a dia, sem prejuízo do protesto após 30 dias de seu vencimento, bem como acompanhamento de serviço de proteção ao credito e cobrança judicial por ação executiva, que ocorrerá a partir de 90 (noventa) dias de seu vencimento.

Único – estendendo-se a mora por prazo superior a 30 (trinta) dias, o debito será corrigido monetariamente até a data do efetivo pagamento.

Artigo 39º - Fica eleito o rito executivo para a cobrança de quaisquer débitos para o condomínio, inclusive os decorrentes de multas impostas, sujeitando-se o devedor ao pagamento das despesas judiciais e honorários advocatícios.

CAPITULO VIII – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Artigo 40º - Os inquilinos prepostos e demais ocupantes da unidade residencial, quanto aos seus atos praticados, serão solidários com os condôminos locadores ou cedentes da ocupação perante o Condomínio, em relação às proibições, multas e ações decorrentes desta Convenção.

Artigo 41º - A eventual concessão de algum direito especial a determinado condômino, será sempre a título precário, podendo ser revogada a qualquer tempo.

Artigo 42º - A correspondência para as unidades autônomas, os jornais, cartas, telegramas e impressos serão distribuídos pela portaria aos condôminos.

Artigo 43º - Fica expressamente vedado o ingresso no Condomínio de veículos de pessoas ou terceiros estranhos, bem assim o acesso de vendedores, cobradores, ofertante e outros, salvo por expressa autorização da Administração.

Artigo 44º - O síndico poderá designar assessores especiais para auxiliá-lo na administração da coisa comum, fixando-lhes as atribuições.

Artigo 45º - A presente convenção obriga todos os condôminos, seus herdeiros e sucessores a qualquer título.

Artigo 46º - Fica eleito o Foro da Cidade de Feira de Santana (BA), com renúncia expressa a qualquer outro, para dirimir as questões decorrentes desta convenção.

Feira de Santana, 04 de novembro de 2011.